Bonne nouvelle : il n’existe aucune restriction légale pour les acheteurs américains. Un résident des États-Unis peut acquérir un bien immobilier en France, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire, d’un investissement locatif ou d’une propriété de prestige.
💶 2. Le financement : un vrai sujet pour les non-résidents
• Achat comptant : la solution la plus simple. L’acheteur transfère ses fonds depuis les États-Unis. Attention : le notaire et la banque française doivent vérifier l’origine des fonds (procédures anti-blanchiment).
• Achat avec crédit :
• Les banques françaises acceptent de financer des non-résidents, mais demandent en général un apport conséquent (30 à 40 % minimum).
• Les taux appliqués sont parfois plus élevés que pour les résidents.
• Le dossier doit être très complet (revenus, relevés bancaires, déclarations fiscales américaines, patrimoine).
• L’acheteur devra ouvrir un compte bancaire en France pour gérer son prêt et ses dépenses.
👉 Beaucoup d’Américains préfèrent acheter au comptant pour simplifier la transaction.
🖊️ 3. Le processus d’achat en France
1. Signature du compromis ou promesse de vente : dépôt de garantie de 5 à 10 %.
2. Vérifications du notaire : titres de propriété, urbanisme, diagnostics, origine des fonds.
3. Signature de l’acte authentique : 2 à 3 mois plus tard, chez le notaire.
Le rôle du notaire est central : il sécurise l’opération et représente l’État français.
📊 4. Les frais à prévoir
• Frais de notaire : 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
• Taxes locales : taxe foncière, taxe d’habitation (si résidence secondaire).
• Assurances : assurance habitation obligatoire, assurance emprunteur si crédit.
💼 5. La fiscalité pour un Américain propriétaire en France
• Revenus locatifs : imposés en France (déclaration obligatoire), même si le propriétaire vit aux États-Unis.
• Plus-value immobilière : imposée en France en cas de revente.
• Convention fiscale France–États-Unis : évite la double imposition. Les impôts payés en France sont déductibles de l’impôt américain.
• ⚠️ FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) : les banques françaises doivent déclarer aux autorités américaines les comptes détenus par des citoyens US. Cela peut complexifier l’ouverture d’un compte bancaire.
🛠️ 6. La gestion du bien à distance
Un Américain qui n’habite pas en France doit anticiper :
• La gestion locative (encaissement loyers, entretien, gestion technique), confiée à une agence locale.
• Les déclarations fiscales en France, souvent gérées via un expert-comptable ou un représentant fiscal.
✨ En résumé
Acheter en France pour un Américain est tout à fait possible et sécurisé :
• ✅ Liberté d’achat totale,
• ✅ Cadre juridique protecteur,
• ✅ Marché de prestige attractif,
• ⚠️ Mais certaines contraintes : apport élevé si crédit, procédures bancaires plus strictes, et obligations fiscales liées aux États-Unis (FATCA).
Chez Carole BOURGADE Luxury Real Estate, nous accompagnons nos clients internationaux à chaque étape : recherche du bien, ouverture de compte bancaire, mise en relation avec des notaires et avocats spécialisés, gestion locative et suivi fiscal.
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